[송사무장] 오피스텔, 빌라로 월세 세팅 / 다가구주택

1. 월세 100만원 세팅하기 - 빌라, 오피스텔

부동산은 큰 돈이 오가는 게임이기에 신중에 신중이 가해져야한다.

월세 100만원이 주는 의미는 무엇일까?

회사에서 노동으로 벌어들이는 수입은 매일 주 5일동안 아침 9시부터 6시까지 꼬박 일을 해야만 받을 수 있지만

월세 200만원은 한번 세팅을 해두면 평생동안 받을 수 있는 금액기에 다르다.

스마트스토어로 한번 1,000만원 3,000만원을 벌었어 보다는 100, 200만원을 안정적으로 받을수 있느냐의 문제가 다르다.

월세 300만원은 한번에 벌어들이는 1000만원 이상의 값어치를 가지고 있다고 본다.

쉐어하우스는 다루지 않는다. 쉐어하우스는 본인의 집이 아니라 다른집을 빌려서 여러사람과 사용하는것이나 추천하지 않는다. 주거가 불안하기에 3개월 6개월 12개월을 채우기가 어렵다.

또한 이상한 사람이 들어오게 되면 전체가 다 나가게 되는 경우도 생긴다.

집주인이 이것을 알게되는 순간 임대료를 올리게 될 수도 있다.

월세가 30, 30, 40으로 만들었다. 그러고 나니 100만원을 세팅하게 되었다.

그리고 똑같이 세팅을 하게되면 200, 300만원을 할수있다고 생각했으나 그 이후에는 그 윗단계를 생각하게 되었다.

임대할 수 있는 부동산을 계속 올려가야만 한다.

월세 100, 200, 300으로 하면서 계속해서 임대의 구조로 올라가야한다.

빌라보다 오피스텔이 투자가 쉬울 수 있다.

2억원이 안되는 오피스텔을 매입해서 100만원 이상의 월세를 받았다.

조금더 큰 평형의 오피스텔을 고르는것이다.

아파트는 시세파악이 용이하나 오피스텔은 면적 형태가 다양하다. 다양한 가격대를 형성하고 있다는것은 이것을 정확하게 알고있는 자가 없다. 매수자가 잘 없다라는 단점이 있다 => 반대로 경쟁이 덜하다.

오피스텔은 원래 임대수익을 목적으로 하기에 낙찰을 받고 임차를 받고 매수자가 나올때까지 느긋하게 매도한다.

임대를 맞춰놓은 상태에서는 굳이 빠르게 팔지 않더라도

2억 7000짜리를 1억 7천만원에 매입하여 보증금 1,500만원 월세 135만원을 받아, 월 순이익 80만원을 만들었다.

대출비율을 70%을 받았으나 지금 투자자는 80~90%의 대출을 받았다.

부동산 하나를 세팅함으로써 현금 흐름이 얼마나 나오냐가 중요하다.

*신축오피스텔을 분양받으면 안된다. 받을 수 있는 월세가 높게 세팅되어있기때문에 분양후 2,3년동안 임대가격이 떨어지고 매매가격도 떨어지게 된다.

* 다가구 주택 - 건물의 소유권은 주인 1명으로 여러세대가 모여있는 주택

사람들이 투자를 할때 가장 먼저 생각하는것이 아파트 투자이다. 빌라/단독/다가구 주택을 하지 않기때문에 두려움에 할 수 없다.

한 주택에 3가구, 5가구, 7가구일 때도 있다.

2억을 예치하면 246만원이나 다가구/단독 주택을 투자하면 2000만원 이상을 받을 수 있다.

단독/다가구 주택은 시세가 없다. 최저, 최고의 가격은 바운드리가 너무나 크다.

포인트는 허름한 물건을 매입해서 인테리어 하여 월세가 많이 나오게 세팅하여 현금흐름을 좋게 한 뒤 매매하면된다.

단독/다가구 주택은 대출이 50~60%만 가능하지만 가구수 중에 몇가구만 전세로 놓게되면 된다.

매수자가 대출과 전세보증금을 승계 받을수 있도록 세팅한다.

임차인들이 다 전입이 되어있기때문에 다 선순위 임차인이라 나중에 대출하는게 불가능하다.

사례)매입금액이 4억이나 총 보증금 32,300이다.