[송사무장] 종자돈을 불리는 투자법

1억원 미만의 종자돈이라고하면 2억, 3억이 될때까지 종자돈을 불려나가는 투자를 병행해야만 한다.

 

*아파트

1. 아파트의 경우 중장기로 보유하고 있는것이 단기로 매매하는 것 보다 낫다.

2. 아파트의 경우 공매을 이용하여 매입하라.

3. 희망임대리츠 물건은 자산관리공사에서 매입했던 물건을 일정기간 임대를하고 다시 판매를 하는것인데, 시세만 파악하고 낙찰을 받아도 그냥 깨끗한 물건이 많다.(명도와 같은 일이 없다)

4. 나홀로 아파트를 공략하여 시세파악이 어렵게되어 나만 알수있는 정보로 투자한다.

(A급이 아니라 조금 떨어진 B,C급 아파트의 경우 시세파악을 정확하게 해두면 그 실요자를 찾아 낼 수 있다)

 

5.투자자에게 좋은 부동산은 가장 수익을 많이 낼 수있는 부동산.

만인을 만족시키는 부동산이 아니라 매수자 한사람만 만족시킬 수 있으면 된다.

 

6.아파트가 판상형이라고해서 성냥갑처럼 지어진 아파트는 시세파악이 정말 수월하다.

저층, 고층 그리고 향에 따라서 딱딱딱 시세가 정해져 있다. 

그러나 주상복합 등과 같은 아파트의 경우 타입이 A,B타입 그 지역에 살고있지 않은 사람은 시세파악을 하기가 상당히 어렵다.

 

7. 대형평형은 인기가 없으나 84m2에서 더 낮은 59m2 더 작은 평수로 가고있는데 덩치가 큰거는 인기가 거의 없다.

반대로 만인을 만족시킬 필요가 없이 이것이 필요한 한사람만 찾으면된다.

맞벌이 부부의경우 시부모님이 계시다고하면 이러한 물건을 더 선호할 수 밖에 없다.

 

아파트는 kb시세를 통해서 시세를 확인할수가 있기에 확실하다. 반대로 수익이 적다.

 

*빌라

아파트보다 시세를 파악하기가 어렵다.

빌라 신축을 투자하는것은 마진율이 거의 없다고 보면된다.

5년에서 10년 미만인 물건이 외형이 깔끔하면서 내부도 쓸만한 정도의 유형이다.

그래서 빌라를 투자하는 사람들도 10년 미만의 물건을 본다.

 

즉, 남들이 보기에 허름하고 애매한 빌라를 매입한다. 20년 이상의 물건을 찾는다면 

좀 채광이 잘되지만 반지하로 된 물건들

 

요점 : 오래된 빌라를 매입해서 가격만 메리트있게 만들어주면 되는것. 가치를 상승시킨다.

 

이렇게 오래된 물건의 시세를 파악하는것이 중요하다.

 

시세는 신축이 가장 비싸다. 신축은 2억 가까이 시세가 형성되어 있고 10년 미만된것은 1억 5천에 시세가 형성되어있다.

20년 이상된것은 1억 이하로 형성되어 있다. 이 물건을 8,700에 매입한다.

그리고 신축물건과는 경쟁하지 않는다. 5년, 10년 물건과 비교했을때 20년 물건을 경쟁력있게 만든다.

 

20년 된 빌라의 내부를 훨씬 더 좋게 인테리어를 한 다음에 5,10년 물건보다 더 저렴한 가격에 내놓게되면 소비자가 선택을 할 수 있게된다.

 

핵심.

1. 물건을 저렴하게 매입한다

2. 인테리어를 내 경쟁자인 5년 10년된 빌라보다 깔끔하게하고

인테리어도 여심을 잡아야한다. 화장실이 깔끔하게 수리되어있고 싱크대가 이쁘게 되어있고 조명도 이쁘게 되어있어야한다. (화장실, 싱크대, 조명)

3. 낮은가격에 물건을 내놓는다.

 

8,700만원에 매입한 건물의 인테리어 비용이 1,000만원이 들지 않았다.

이것을 13,700에 시장에 내놓았다.

 

허름한 물건도 수리를 하게되면 충분히 수요자를 찾아낼 수 있다.

 

이러한 물건은 반드시 전단지를 만드는게 좋다(부동산은 기존의 상황만 고려해서 받아주지 않으려할 수 있다)

전단지를 따로 작성을 해서 인근 부동산에 배포를 해준다.

실제로 부동산이 이렇게 바뀌어서 신축이상의 내부 인테리어가 되어있고 1억 5천만원짜리 5년, 10년짜리 빌라보다 저렴하다. 복비도 다른 물건보다 더 드릴수있습니다. 다른 물건을 파는것보다 이물건을 팔아주면 얻을 수있는 수익이 2배이상이다라고 하면 다른 물건보다 나의 물건을 먼저 팔아줄것이다. 

 

*)공인중개사마다 자신의 주특기가 다르다. 빌라나 구옥을 전문으로 매매하는