[송사무장] 부동산을 공부하고 매입하는 방법 & 경매 & 공매

1. 경매를 통해서 매매차익만 남길것이 아니라 수익형 부동산을 모아가야 부자다 될 수 있다.

월세가 세팅되어있는 사람은 원하지 않는 물건이 나오지 않는다면 입찰하지 않아도 된다. 반면 월세가 세팅되어 있지 않은사람은 경매에 입찰 해야한다.

부동산을 매입해서 단기매매를 한다고 하더라도 최소 6개월의 시간이 걸린다. 그래서 매매만 하는 사람은 매일 돈을 까먹기만 하는 기분이 들기때문에 불안할 수 있다.

부동산으로 부자가되기 위해서는 매입을 할때도 여유가 있어야되고 매도를 할때도 여유가 있어야한다. 그래야 내가 원하는 매물이 나올때까지 기다릴 수 있는것이다. 또한 매입한 물건이 제가격에 오를때까지 기다릴 수 있는 여유가 있어야한다.

보통의 투자가는 단기 70%, 중장기 30%의 포트폴리오를 가져가나 부자가 되기위해서는 단기 10%, 중장기40%, 수익형50%의 비율을 가지고 가야한다.

종자돈 불리기 단계에서는 단기 70%, 중장기 30%로 해두고 투자할 종자돈과 여유가 생기게되면 단기나 중장기가 아닌 수익형 부동산을 하나씩 하나씩 모아가서 월세 100, 200, 300을 만들어 나가야한다.

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* 한번 알아두면 평생 써먹을 수 있는 경매

1. 경매는 원금보장이 100% 되는 상품이다

낙찰을 받으면 수익이 확정되고 낙찰받지 못하면 원금이 보장된다.

부자가 되기 위해서는 1. 물건을 싸게 살수 있어야한다. 2. 최소한의 돈이 묶이게 셋팅되게 해야한다.

경락잔금대출상품은 낙찰 가격의 80~90%까지 대출을 가능하게 해준다.

2. 다양한 매물을 만날 수 있다.

경매는 기본적으로 투자할 수 있는 물건은 일주일 정도면 투자가 가능하다.

경매는 대략 한달단위로 물건이 매각된다.

1) 원금보장

2) 대출용이

3) 다양한 물건

4) 오픈북

책을 통해서 강사들이 물건을 골라내는 포인트를 배워야한다.(경쟁을 피해 수익을 낼 수있는 물건을 찾는것이 포인트이다)

추천도서

1. 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

2. 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

경매는 낙찰을 받고나서 그 안에 살고 있는 낯선 점유자를 내보내야한다.

행복재테크방에서 무료 명도방에 들어갈 수 있다.

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*공매 - 부동산 투자로 매주 즉석복권 이상의 수익을 낼 수있는방법

1. 공매의 권리분석과 경매의 권리분석은 동일하다.

경매는 민사집행법에 의해서 매각 절차를 진행한다.(법원에서 주관)

-> 법원에서 진행하기에 입찰에 대한 부담이 있다.

=> 낙찰을 받고 법원에 신청하게되면 이사람을 그부동산에서 나가라고하는 명령을 한달 이내에 받을 수 있다.

공매(압류재산)은 국세징수법으로 매각 절차 진행.(자산관리공사에서 주관)

-> 전자입찰이 가능하다.(지역이 다르다 할지라도 입찰이 가능하다), 3일간(월,화,수)입찰이 가능하다.

-> 공매의 단점 : 인도명령제도가 없다. => 명도소송을을 해야한다.(빠르면 3개월 ~ 6개월의 기간이 소요된다)

=>실제로는 대화를 통해서 잘 이끌어 낼 수 있기때문에 명도소송까지 가는 경우는 거의 없다.

동일한 물건이 공매로 나왔을경우 경매보다 10~15%정도 저렴하게 낙찰된다. 그리고 경쟁자 수도 훨씬 적다.

천만원의 수익이 날 수있는 아파트나, 빌라를 일주일에 2~3개 정도는 뽑아낼 수 있다.

경매 / 공매를 시작하게 되면 경쟁률이 덜 한쪽으로 계속해 공부해 나가야한다.

공매보다 경쟁이 덜한것은 신탁공매이다.

경쟁률 경매 > 공매 > 신탁공매

신탁공매 - 공매 - 경매 순으로 물건을 검색해야한다.

공매의 경우 송사무장의 공매의기술 한권만 보면된다.

빌라의 경우 방3개 짜리가 매매가 잘 된다.