표제부 : 부동산에 대한 정보가 기제되어 있는 부분 / 주소, 면적, 용도
갑부 : 소유권에 관한 사항이 기재되어있는 부분(압류 / 가압류)
을부 : 소유권 이외의 권리사항에 대한 내용(근저당, 전세권, 지상권 등)
날짜
접수일 : 등기일
원인 : 잔금일
우리나라는 원인일 보다 등기를 한 접수일을 중요시 한다.(원인은 볼 필요가 없다)
오늘 잔금을받고 내일 등기
오늘이 원인일 내일이 접수일
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말소기준권리 이후는 전부 말소되나 임차권은 내용날짜를 체크해야한다.
1. 임차권의 내용 날짜가 말소기준권리보다 빠른 경우 - 선순위이기에 체크해야한다.
1) 전입, 확정 다 되어있는 경우 - 주의하지 않아도 된다.
2) 전입만 되어 있는경우 - 낙찰자가 인수해야한다.
2. 임차권의 내용 날짜가 말소기준권리보다 늦은 경우 - 후순위이기에 말소된다.
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임차인(계약서, 점유, 전입) + 확정일자 + 배당 => 1순위 임차인은 배당으로 100% 받던 낙찰자가 인수하던 100% 다 받을 수있다. / 확일일자만 없어도 낙찰자가 인수한다 / 배당신청을 안해도 낙찰자가 인수한다.
말소기준권리(근저당, 압류, 가압류 등)
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임차인가 근저당권이 같은날짜인경우.
근저당권이 1순위이고 임차인은 다음날 0시부터 효력이 발생하여 2순위가 된다.
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* 계약서를 들고 확정일자를 받았으나 전입을 하지 않은경우 임차인이 아니다.
확정일자와 전입신고는 동사무소에서 같이 하지만 별개로 신청해야한다.
확정일자가 있어야만 배당을 신청할 수 있다. 확정일자 시점을 기준으로 배당을 해준다는것.
확정일자를 받지 않으면 배당을 받을수가 없다.
임차인의 3대 요건
1. 계약서
2. 점유
3. 전입
3개 중 하나라도 없으면 임차인이 아니다. => 일반채권자가 된다.
임대인(집주인), 입차인(세입자)
임차권이 새로 생겨났다. => 임차권 등기명령 제도.
1. 임대기간이 끝나야 할수있다.
2. 임차인 스스로 집주인 동의없이 할 수 있다.
3. 집주인이 돈을 주지 않는 경우 3대요건을 갖춘상태에서 등기소에 가서 등기명령을 할 수 있다.
*임차권 : 점유, 전입을 빼도 임차인의 기존 권리를 보호해주는 등기
* 임차권만 접수 날짜를 보지 않는다. => 원인, 내용 날짜를 봐야한다.
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임차인(권) vs 전세권
전세권은 계약서, 점유, 전입이 필요없이 등기만 하면된다.
다세대 : 아파트인데 작은 아파트라고 생각할것. ->
다가구 : 엄청 큰 하나의 집을 나눈것. -> 101, 102호 든 어디에 전입신고를하든 번지 수가 맞으면 무조건 보호받을 수 있다.
아파트는 임차인이든 전세권이든 상관이 없다. 아파트는 건물가라서 그렇다.
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전세권은 배당신청하여 일부만 받아가더라고 무조건 말소가된다.
임차권은 배당신청하여 일부만 받아가더라고 남은 배당금액을 낙찰자가 인수해야한다.
가처분 : 소송 / 집행를 수월하기 위한 전단계
*점유이전금지 가처분 : 집행의 전단계 / 점유이전금지 가처분은 이사오지마, 이사가지마 가처분이다.
새로운 사람이 들어와있어도 특정한 사람으로 간주하고 집행을 시작할 수 있게된다.
*처분금지 가처분 : 팔지마 / 사지마 가처분(증여,교환,매매 일체 양도행위 금지) / 근저당권, 전세권등 일체 설정 금지
강제집행 소요비용 : 평당 10만원으로 잡으면 된다.
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토지인도 및 건물철거 가처분은 순위 관계없이 무조건 인수한다.
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낙찰 후 단계
1. 무주택자 주택구입 => 2% 세금
2. 유주택자 주택구입 => 3% 세금
3. 땅 => 4% 세금
4. 상가 => 5% 세금
여기서 +1씩 더해서 세금을 낸다고 생각하면된다.
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낙찰가 1억 / 보증금 1000 / 월 50
수익금 : 500(월세) * 12 = 600
투자금 : 1억(낙찰가) - 1000(보증금) = 9000만원
600 / 9000 * 1000 = 6.7%
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구분소유적 점유관계
지분으로 되어있지만 확실히 구분되어 있는경우.