굿옥션, 온비드, 부동산디스코, 밸류맵을 이용하여 조회한다.
* 0.3025하면 평수가 나온다.
임차인이 집에 들어갈때 2가지를 볼 수 있다.
1. 이 집이 마음에 드느냐 안드느냐
2. 전세로 들어갔을때 나의 전세금을 지킬 수 있느냐
-> 세입자는 전세 보증보험을 절대 잊으면 안된다.
5억의 아파트를 매입할 시 기존의 전세금은 4억 3천이다. 이 경우 아파트를 구매하기 위해 나에게 필요한 돈은 7천만원이다.
1. 처음에 1억 900만원의 대출을 받는다. 2. 4억 3천만원이 아닌 선순위 대출 조건으로 전세 3억 8천만원 계약
대출이 있고 전세로 들어가는 것은 불안하지만 세입자에겐 전세보증보험이란 제도를 활용한다.
전세보증보험은 매매가가 kb시세를 넘지 않으면 가능하다.
이경우 10,900만원 + 38,000만원 = 48,900만원에 세팅이 가능하다.
*채권최고액 : 1억 대출시 1억 1천만원(110%), 1억 대출시 1억 2천만원(120%)가 등기부등본에 찍히게 된다.
1금융권중 채권최고액을 110% 설정한 곳이 있다.
그럼 1억900만원을 대출받을시 채권최고액은 1억1,990만원이 된다.
-정리-
선순위대출(110%) - 1억900만원
전세보증금 - 3억8000만원
대출+보증금 합 : 4억8900만원
나의 투자금 1100만원! 여기서 취등록세 650만원
1억900만원의 이자(3%) : 275,000만원을 꼬박 내야한다는 유일한 리스크
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
부동산 시세보다 저렴하게 매입하기 위한 방법
1. 부동산 경매를 통해서 매입한다
2. 경매가 나오기 전 급매 물건을 매입(최소 시세보다 10% 저렴한 물건)
ex) 6억 3000만원짜리가 5억원에 급매로 나왔다.
세팅
선우위 대출 - 2억 3000만원
전세보증금 - 3억 5000만원
아파트에 들어간 총 비용 : 5억 8000만원
매입가 - 5억원
되려 8000만원의 돈이 생겼다. => 취등록세 + 2년간의 이자를 제외하고 5000만원이 남았다.
시세가 아무리 오르지 않아도 2년간 수익은 5000만원이 확정되어있다.
*일시적 1가구 2주택
A주택을 취득한 날로부터 1년이상이 지난 후 B주택을 취득하고 B주택을 취득한 날로부터 3년이내에 2년이상 거주한 A주택을 양도하는 경우 A주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택 비과세를 적용한다(9억 초과 고가주택은 제외)
급매는 한단지에 2년에 한번씩 나온다. 급매를 잡기 위해서는 부동산 소장님과 친해질 필요가 있다.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
*말소기준권리가 될 수 있는 권리들
1. 최선순위 담보물권(근저당권, 저당권)
-> 실무상 말소기준권리가 될 수 있는 권리로 근저당권이 대부분!
2. 최선순위 가압류(압류)
-> 실무상 위 근저당권 다음순위로 많은 유형
3. 최선순위 담보가등기
4. 경매개시결정등기 (경매기입등기)
-> 실무상 경매기입등기가 말소기준권리 되는 기준은 드뭄. 위 1,2,3이 없는 상태에서 경매신청된 경우에만 말소기준권리가 된다.
5. 최선순위 전세권
-> 배당요구종기 내에 배당요구를 하였을때에는 예외적으로 말소기준권리
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------